住宅ローン

気になる「住宅ローン減税」。こんな場合は対象になるの?

ニュースでも盛んに取り上げられる「住宅ローン減税」。マイホームの購入を検討するならば気になる制度ではないでしょうか。「自分の購入する家は該当するのか?」「リフォームは対象外なの?」など、疑問点も多数です。

今回はこれからマイホーム購入・リフォームを検討する人のために、住宅ローン減税について詳しく解説していきます。

住宅ローン減税の基本を押さえておこう!

初めに住宅ローン減税とは何かをしっかり知っておきましょう。

住宅ローン減税の正式な名称は「住宅借入金等特別控除」です。毎年支払う所得税から控除があります。2021年12月31日までに自身の居住用に購入した住宅で一定の要件を満たすと、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。

この制度は人に貸す予定の住宅、取得から6ヵ月以内に住む予定のない住宅には適用されません。また「住宅ローン減税」の名の通り、現金で購入する、もしくは親や親族から住宅購入資金を借りるなどして住宅ローンを利用しない場合も適用はありません。

新築時の住宅ローン減税適用条件とは?

新築、もしくは建築後誰も住んだことのない住居を購入する際、住宅ローン減税が適用されるのは以下の条件をすべて満たしている場合です。

 

  • 新築又は取得の日から6ヵ月以内に居住を始め、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること
  • 住宅借入金等特別控除を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下
  • 新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住用に供するものであること
  • 10年以上分割返済する住宅ローン契約であること(勤務先からの借り入れの場合は無利子もしくは年利0.2%に満たない時は対象外)
  • 居住を始めた年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などを受けていない
  • 自分が居住する住宅の住宅ローンのみ
  • 新築・取得の日から6ヵ月以内に居住を始め、各年の12月31日まで住み続ける
  • 所得3,000万円以下であること
  • 住宅の床面積50平方メートル以上
  • 床面積の2分の1以上が自身の居住用
  • 10年以上の分割返済であること

住宅ローン減税、どのくらい控除されるの?

住宅ローン減税の計算方法については、以下の表をご覧ください。

居住の用に供した年
(居住を始めた年)

控除
期間
各年の控除額の計算
(控除限度額)
平成19年1月1日から
平成19年12月31日まで
15年1~10年目
年末残高等×0.6%
(15万円)
11~15年目
年末残高等×0.4%
(10万円)
平成20年1月1日から
平成20年12月31日まで
15年1~10年目
年末残高等×0.6%
(12万円)
11~15年目
年末残高等×0.4%
(8万円)
平成21年1月1日から
平成22年12月31日まで
10年1~10年目
年末残高等×1%
(50万円)
平成23年1月1日から
平成23年12月31日まで
10年1~10年目
年末残高等×1%
(40万円)
平成24年1月1日から
平成24年12月31日まで
10年1~10年目
年末残高等×1%
(30万円)
平成25年1月1日から
平成25年12月31日まで
10年1~10年目
年末残高等×1%
(20万円)
平成26年1月1日から
平成33年(2021年)12月31日まで
10年1~10年目年末残高等×1%
(40万円)(注) 住宅の取得等が特定取得以外の場合は20万円

国税庁HP「住宅借入金等特別控除の控除期間及び控除額の計算方法」より

住宅ローン減税の控除額は年末のローン残高を元に計算されます。例えば2018年に新築を購入した人の年末時点でのローン残高が3,000万円だった場合、1年間で控除される額は3,000万円×1%=30万円です。

住宅ローン減税には限度額がある?

忘れてはいけないのが控除の限度額についてです。

2014年以降に居住を始めた人は毎年の限度額が40万円となっています。年末のローン残高が4,000万円よりあるならば、ローン残高×1%で算出される額よりも控除額が少なくなりますので気を付けておいてください。

住宅ローン減税が延長!その詳細とは?

2019年1月時点で控除期間が10年となっている住宅ローン減税ですが、その期間が10年から13年に延長されるという方針が政府与党から打ち出されています。

対象になるのは「消費税10%で購入した住宅」「2019年10月1日から2020年12月31日の間に居住を開始」した場合のみです。消費税が上がる前に購入したものは対象になりません。

延長された11年目から13年目の控除内容は下記のいずれか少ない方になります。

  • 住宅ローンの年末残高(4,000万円を限度)×1%
  • 建物購入価格(4,000万円を限度)×2%÷3
  • 年末のローン残高を元に計算
  • 年間控除限度額は40万円(10年間で400万円)
  • 住宅ローン減税は延長の方針

こんな時は住宅ローン減税が適用される?

住宅の取得には新築購入以外にもさまざまなパターンがあります。例えば中古住宅購入やリフォームの時はどうなるのでしょうか。

中古住宅購入時の住宅ローン減税

中古住宅購入時も住宅ローン減税が適用されます。控除額の計算方法は新築の場合と同じです。しかし、新築時の控除適用条件に加えて次の条件も満たす必要があります。
  • 家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年以下。マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年以下
  • 地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準、または耐震基準に適合する建物であること
  • 2014年4月1日以降に取得した中古住宅で耐震基準に適合していない場合は、居住までに改修工事を行い、家屋が耐震基準に適合することが証明されたもの
  • 生計を一にする者(親族等)からの取得でないもの
  • 贈与による取得でないもの

リフォームの時はどうなる?

リフォームの際にも住宅ローン減税が適用されます。一部ではありますが満たさないといけない条件についてご紹介します。
  • 「増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模の模様替えの工事」「一定のバリアフリー改修工事」「一定の省エネ改修工事」いずれかに該当する工事であること
  • 10年以上分割返済するローン契約をしていること

床面積、所得限度額等の条件は新築購入の時と同様です。

  • 中古住宅は築年数によっては減税されないことがある
  • 小規模リフォームの場合は減税対象にならないこともある

まとめ

住宅ローン減税とはどのようなものか、そして控除額の計算方法、適用条件について見ていきました。新築を建てる・購入する、中古住宅を購入、リフォームなど、住宅に関することには大きなお金がかかります。減税制度を賢く使っていきましょう。

住宅ローン減税の内容が分からなくてもあいまいにせず、しっかりと理解してから購入・リフォーム契約に進むことをおすすめします。

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当FPコラムサイト、店長のゆきです。ファイナンシャルプランナーの資格を活かして、カフェにいらっしゃったお客様の悩みや質問にお答えしています。
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